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Locazioni brevi: La disciplina fiscale e le regole per gli intermediari

Guida aggiornata ad aprile 2026

di Guido Ascheri

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Presentazione

Sai quanti appartamenti puoi ancora affittare in regime agevolato dal 2026?

La legge di bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due il numero massimo di unità immobiliari gestibili nel regime fiscale delle locazioni brevi. Superata questa soglia, scatta l'obbligo di apertura della partita IVA. Operare senza conoscere questa regola oggi significa rischiare sanzioni, accertamenti e adempimenti non previsti.
Questa guida — rielaborazione in chiave operativa della pubblicazione ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, aggiornata ad aprile 2026 — è pensata per chi lavora ogni giorno con gli affitti brevi: agenti immobiliari, gestori di piattaforme digitali, commercialisti e consulenti fiscali.

Cosa trovi in questa guida:
  • Le condizioni per applicare la cedolare secca alle locazioni brevi: aliquota ordinaria al 26% e aliquota ridotta al 21%
  • Gli obblighi degli intermediari immobiliari: trasmissione dati all'Agenzia delle Entrate, ritenuta d'acconto del 21% e versamento con modello F24
  • Le regole sul Codice Identificativo Nazionale (CIN) e sulla Certificazione Unica
  • Le sanzioni per omessa comunicazione e mancata applicazione della ritenuta — e come evitarle
  • Le norme per gli intermediari non residenti (UE ed extra-UE)
Il volume include un riepilogo operativo con checklist per fasi, un calendario delle scadenze, una sezione FAQ distinta per locatori e intermediari, un glossario tecnico e un indice analitico.
Aggiornato alla legge n. 199/2025 (legge di bilancio 2026) e alla circolare 10/E del 10 maggio 2024 dell'Agenzia delle Entrate.

  • Pubblicato in collaborazione con Ascheri Academy
  • Data pubblicazione: 30 Aprile 2026
  • Pagine: 38
  • ISBN (Edizione Digitale): 978-1-916957-46-6
  • Tipologia: Digitale
  • Sottotitolo: Guida aggiornata ad aprile 2026

Guido Ascheri – Guido Ascheri è un Ragioniere Commercialista iscritto nell'Albo dei Dottori Commercialisti di Imperia, Italia e Trainee Solicitor in Inghilterra e Galles. Nel corso della sua carriera, Guido ha offerto consulenza a una vasta gamma di clienti, che spaziano dai gruppi multinazionali alle persone ad alto patrimonio netto, gestendo un portafoglio internazionale con clienti in Italia, Regno Unito, Spagna, Francia, Svizzera, Stati Uniti, Brasile e nella regione MENA. Ha insegnato presso l'Università di Nizza, Sophia Antipolis, ha scritto libri per case editrici tra cui IPSOA ed EBC, ed è stato fondatore e direttore della rivista «Professione Azienda», riconosciuta come opera dai contenuti altamente culturali e scientifici dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri italiano. Le sue aree di specializzazione comprendono le questioni societarie internazionali e la consulenza fiscale.  Oltre a essere uno dei fondatori di Ascheri Nelson LLP, Guido è anche il fondatore di Ascheri & Partners Ltd e Ascheri Academy.  Prima del suo trasferimento nel Regno Unito avvenuto nel 2010, ha lavorato sia in Francia che in Italia.

Indice

1.  Introduzione
2.  Le locazioni brevi e la cedolare secca
2.1  Quali contratti rientrano nella disciplina
2.2  L'imposta dovuta quando si sceglie la cedolare
2.3  La base imponibile
2.4  Le altre regole
3.  Le regole per gli intermediari
3.1  I soggetti coinvolti
3.2  La trasmissione dei dati
3.3  La ritenuta sulla somma incassata
3.4  La conservazione dei dati
4.  Riepilogo operativo per gli intermediari
5.  FAQ — Domande frequenti
6.  Glossario
7.  Riferimenti normativi e approfondimenti
8.  Indice analitico
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