Germania: gli investimenti immobiliari

In generale, non sono previste restrizioni all’acquisizione e alla detenzione di immobili in Germania da parte di investitori stranieri. Gli investitori stranieri sono soggetti alle leggi sull’antiriciclaggio generalmente applicabili.

L’acquisizione di immobili da parte di un ente non europeo può essere oggetto di revisione da parte del Ministero federale dell’economia e dell’energia se e’ parte di un investimento in una società tedesca che può sollevare problemi di ordine pubblico o di sicurezza in determinati settori, ad esempio, quello delle infrastrutture critiche. In linea con il nuovo Regolamento UE sul controllo degli Investimenti Esteri Diretti, il legislatore tedesco può adesso prevedere un controllo degli investimenti diretti esteri in immobili di importanza cruciale per l’utilizzo di infrastrutture critiche.

Le società straniere devono essere registrate con i loro beneficiari economici nel registro tedesco per la trasparenza quando si impegnano ad acquisire immobili in Germania. Dal 1° agosto 2021, tale previsione si applica anche a tutte le persone giuridiche private tedesche e alle partnership registrate, indipendentemente dall’attivita’ immobiliare svolta. Gli obblighi – compresi quelli di segnalazione – per notai, consulenti legali e agenti immobiliari che sospettano il riciclaggio sono stati inaspriti già nel 2019 e, ulteriormente, a partire dall’inizio del 2021. I trasferimenti di denaro transfrontalieri devono essere segnalati ai sensi delle disposizioni della Legge sul Commercio estero e dell’Ordinanza sul Commercio estero a fini statistici. Dal 2020, inoltre, gli investitori o i loro intermediari devono segnalare eventuali accordi fiscali transfrontalieri riguardanti l’acquisto di immobili ed il relativo finanziamento, qualora sussistano alcuni criteri specifici.

A seconda che l’immobile sia di proprietà di una persona fisica o di un veicolo holding sottoforma di persona giuridica, l’acquisizione di un immobile può essere strutturata come un asset deal, acquisendo il bene da una persona fisica o dalla holding, oppure come uno share deal, acquisendo dai soci le azioni della holding.

Poiché l’acquisizione del 90 per cento o più delle azioni di una persona giuridica che possiede una proprietà con sede in Germania fa scattare l’imposta sul trasferimento di beni immobili (RETT), vengono utilizzate strutture in base alle quali il venditore trattiene più del 10 per cento della partecipazione nel veicolo holding. A seguito di recenti modifiche legislative, le rimanenti azioni superiori al 10% di una società che possiede immobili non può più essere venduto a una terza parte indipendente, ma deve essere mantenuto per garantire che la transazione rimanga esente da RETT.

Gli share deal sono ampiamente utilizzati nelle transazioni di grandi dimensioni per semplificare il trasferimento delle proprietà e per evitare l’applicazione di diritti di prelazione.

Per quanto riguarda l’acquirente, un investitore straniero può strutturare l’acquisizione sia direttamente (come persona fisica o giuridica esistente) sia tramite un veicolo di acquisizione straniero o tedesco.

Se un immobile tedesco è posseduto e affittato da un investitore straniero o da un veicolo di acquisizione straniero, il reddito da locazione è soggetto all’imposta sul reddito tedesca, ma non si applica alcuna Trade Tax a meno che non sia presente una stabile organizzazione tedesca. La proprietà in quanto tale non costituisce una stabile organizzazione.

Se l’investitore straniero desidera creare un veicolo di acquisizione disciplinato dal diritto tedesco, avra’ a disposizione varie forme giuridiche.

Un’opzione è costituire il veicolo di acquisizione sotto forma di una società per azioni (AG) o di una società a responsabilità limitata (GmbH), che prevedono entrambe la limitazione della responsabilità dei soci. Tali forme societarie, tuttavia, presentano come svantaggi quelli di non essere trasparenti ai fini dell’imposta sul reddito e di essere, in linea di principio, soggette alla Trade Tax. I rimpatri di profitti da tali società sono generalmente soggetti alla ritenuta d’acconto tedesca, sebbene siano disponibili alcuni sgravi fiscali in presenza di ulteriori requisiti.

Le partnership di diritto civile (GbR) e le società in accomandita semplice (KG) hanno il vantaggio di essere trasparenti ai fini dell’imposta sul reddito e i rimpatri dei profitti non sono, di per sé, soggetti a ritenuta d’acconto. Le GbR, tuttavia, prevedono la piena responsabilità di tutti i partner. Poiché in una società in accomandita solo il socio accomandatario della società è pienamente responsabile, la forma giuridica piu’ conveniente è data dalla combinazione tra una GmbH e una KG, ovvero una società in accomandita in cui il socio accomandatario è una GmbH.

Tuttavia, poiche’ una società in accomandita il cui socio accomandatario è una GmbH è, in virtù della forma giuridica, soggetta alla Trade Tax, vengono spesso utilizzate strutture aggiuntive per ridurre al minimo tale imposta. In particolare, se un veicolo di acquisizione residente fiscale tedesco produce reddito da attività commerciali esclusivamente per la sua forma giuridica, ma di fatto non genera reddito diverso da quello da locazione dalla sua proprietà, la Trade Tax – a seconda del contratto di locazione – potrebbe non applicarsi.

Le partnership di diritto civile sono sempre meno utilizzate per strutturare gli investimenti nel settore immobiliare. Poiché tal partnership, generalmente, non sono iscritte in alcun registro pubblico, al momento i partner possono essere individuati solo dagli atti costitutivi della GbR e tramite i rappresentanti autorizzati della società – a meno che i suoi partner ed i beneficiari persone fisiche non debbano essere iscritti nel registro per la trasparenza. Una nuova legge, che entrerà in vigore nel 2024, prevede la possibilità di iscrizione delle partnership in un registro pubblico di nuova creazione; per le acquisizioni immobiliari effettuate da una partnership, tale iscrizione sarà obbligatoria.

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